ЗАКОН О СТАНОВАЊУ И ОДРЖАВАЊУ ЗГРАДА – ПРИНУДА ИЛИ ПОТРЕБА?

28. decembra 2018.28. decembra 2018. smederevske

Иако је од ступања на снагу новог Закона о становању и одржавању зграда прошло готово две године, мало је локалних самоуправа у Србији у којима је он доживео пуну имплементацију, а тако је и у општини Смедеревска Паланка, где је регистрована половина од укупног броја стамбених заједница. Законом је, уз успостављање регистра стамбених заједница, између осталог предвиђено и да све зграде добију свог управника. Највише се одмакло у пословима регистрације, која је практично први корак у примени, али ни тај посао није сасвим завршен. Разлог томе је неупућеност власника станова и пословног простора у новине које закон доноси, али има и објективних околности које стварају одређене потешкоће у овом процесу. Тамо где су раније функционисале скупштине станара проблема готово да није ни било, јер су грађани већ били упознати са својим правима, али и обавезама. Међутим, има и оних зграда у којима нико није бринуо о заједничким просторијама, простору око објеката, њиховом стању, па су се протоком времена нагомилали проблеми који се за кратко време не могу решити.

Из удружења професионалних управника зграда у време доношења и ступања на снагу новог закона, истицали су да је један кључних проблема то што је за житеље зграда „приватна својина нова, пошто су власници станова тек око четврт века“ и да код њих „није сазрело да су они власници станова, али и власници заједничких делова зграде, фасада, крова, степеништа, подрума, док за разлику од њих власници кућа знају да морају да одржавају те делове“. Раније је држава бринула о свему, па и зградама са приватним становима, али је та пракса укинута, а да у међувремену станари нису постали свесни тих промена.

Стамбена зграда је зграда намењена за становање и користи се за ту намену, а састоји се од најмање три стана.

Стамбено-пословна зграда је зграда која се састоји од најмање једног стана и једног пословног простора.

Посебни део зграде јесте посебна функционална целина у згради која може да представља стан, пословни простор, гаражу, гаражно место или гаражни бокс.

Стан је посебан део зграде који чини функционалну целину, састоји се од једне или више просторија намењених за становање и по правилу има засебан улаз.

Пословни простор је део зграде који чини функционалну целину, састоји се од једне или више просторија намењених за обављање делатности и има засебан улаз.

То је, кажу законодавци, основна ствар коју треба променити. Да власници станова схвате да су они, организовани у стамбену заједницу, власници целог објекта који има посебне и заједничке делове, те да се у складу са тим и понашају. То значи да су сви станари у подједнакој обавези да учествују у одржавању зграде, поправкама које се тичу заједничких инсталација, фасада, а с обзиром на то да има и доста зграда изграђених годинама и деценијама уназад, да се, у складу са политиком приближавања Европској унији, ова област уреди, и не мање значајно, изврше санације објеката, тако да они постану енергетски ефикасни.

Први члан овог закона у том смислу је јасан:
-Овим законом уређују се: одрживи развој становања, управљање зградом, коришћење и одржавање зграде, заједничких и посебних делова зграде, поступак исељења и пресељења, стамбена подршка, регистри и евиденције, надзор над применом одредаба овог закона и друга питања од значаја за стамбену политику.

Већ другим чланом дефинисано је и начело одрживог развоја становања, које је одређено као јавни интерес.
-Унапређење услова становања грађана и очување и унапређење вредности стамбеног фонда уз унапређење енергетске ефикасности, смањење негативних утицаја на животну средину и рационално коришћење ресурса, односно усклађивање економског и социјалног развоја и заштите животне средине приликом развоја стамбеног сектора. Одржавање и управљање у стамбеним зградама, стамбено-пословним зградама, пословним зградама, зградама јавне намене или зградама које су проглашене за културно добро и зградама у заштићеним културно-историјским целинама, у циљу спречавања или отклањања опасности по живот и здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, односно у циљу обезбеђивања сигурности зграде и њене околине.

Много тога што је прописано новим законом захтева извесне издатке, али подразумева и управљање, како би се ова област поптуно уредила, а њеним функционисањем избегли проблеми чије решавање до скоро ранијим законским решењима није било дефинисано.

-Управљање зградом, у смислу овог закона, јесу сви организациони послови и активности које континуирано обавља изабрано или постављено лице (управник или професионални управник), односно орган управљања, у сврху руковођења зградом, а што подразумева одговорно предузимање мера ради организовања одржавања зграде, одлучивања о коришћењу финансијских средстава и обезбеђивања коришћења зграде, односно њених делова у складу са њеном наменом, као и друга питања од значаја за управљање зградом – стоји у закону.

СТАМБЕНА ЗАЈЕДНИЦА И ЊЕН СТАТУС

Стамбену заједницу чине сви власници посебних делова стамбене, односно стамбено-пословне зграде.

Стамбена заједница има статус правног лица, који стиче тренутком када најмање два лица постану власници два посебна дела.

У јавно-правним односима и поступцима у којима је прописано да се власник зграде појављује као странка, својство странке у тим поступцима има стамбена заједница.

Ако зграда има више целина са засебним улазима, власници посебних делова сваке од тих целина могу формирати стамбену заједницу улаза на коју се сходно примењују све одредбе овог закона које се односе на стамбену заједницу зграде у целини.

У ситуацији када су формиране засебне стамбене заједнице по улазима, за радове на надзиђивању зграде као целине, као и за одлучивање о начину коришћења и одржавања земљишта за редовну употребу зграде потребна је сагласност већине од укупног броја стамбених заједница по улазима.

У случају из става 5. овог члана, сагласност за надзиђивање у име стамбене заједнице улаза потписује управник стамбене заједнице улаза, а уговор са инвеститором потписује лице које за то овласте управници стамбених заједница улаза који су дали сагласност.

Стамбена заједница се уписује у регистар стамбених заједница.

Пословно име стамбене заједнице под којим се она појављује у правном промету обавезно садржи означење „стамбена заједница“ и адресу зграде за коју је формирана. Пословно име може се регистровати и на језику националне мањине тако што ће се поред пословног имена на српском језику уписати и пословно име на језику националне мањине.

Стамбена заједница има матични број, ПИБ и текући рачун.

У организацији стамебних заједница, предвиђене су три могућности – да зградом управља „комшија“ који живи у згарди, да, уколико се станари не одлуче за некога из сопствене стамбене заједнице, могу да изаберу професионалног лиценцираног управника, чије ће ангажовање морати да плате, и као крајња могућност, ако се ни то не догоди, да локална самоуправа постави принудног управника, кога ће, такође, станари плаћати.

Законом о становању и одржавању стамбених зграда прописана казна у износу од 50.000 до 2.000.000 динара за стамбену заједницу која не изврши упис у регистар стамбених заједница, односно не региструје управника стамбене заједнице. У складу са политиком на нивоу Србије, локалне надлежне инспекције су до сада деловале превентивно. Ни у Смедереву, кажу у Градској управи, није било прекршаја по наведеном закону, тако да комунални инспектори нису имали основа за писање прекршајних пријава.

Законом је, такође, предвиђено да све стамбене заједнице регистрацијом постану правна лица, уписана у Агенцију за привредне регистре.
Основни циљеви новог закона су спречавање и отклањање опасности по живот и здравље људи, животну средину, привреду, имовину веће вредности, односно обезбеђивање сигурности зграде и њене околине, али и станара који чине стамбену заједницу. Због тога је овај закон практично објединио три акта – Закон о становању, Закон о стамбеном одржавању и Закон о социјалном становању. Прате га и бројни подзаконски акти који прецизније уређују специфичне области обухваћене њиме. Међу њима су бројни правилници, попут оног о садржини регистра, врсти, обиму и динамици активности текућег инвестиционог одржавања зграда, садржини и начину вођења евиденције поступака исељења и пресељења, о условима које треба да задовољи објекат за одговарајући смештај, о критеријумима за утврђивање минималног износа за инвестиционо одржавање, као и правилник о енергетској ефикасности зграда.

Мима Шешлак

*Пројекат „Нови закон-нова дилема: комшија или професионалац?“ суфинансиран је из буџета општине Смедеревска Паланка, а ставови изнети у подржаном медијском пројекту нужно не изражавају ставове органа који је доделио средства*