БОЉЕ РАЗУМЕВАЊЕ – ЕФИКАСНИЈА ПРИМЕНА

28. decembra 2018.28. decembra 2018. smederevske

Када је својевремено доношен нови Закон о становању и одржавању зграда, у јавности се доста говорило о новинама које ће он донети у примени, и томе шта ће оне значити за власнике станова, али и пословних простора, у вишепородичним стамбеним објектима. Акценат је, углавном стављен на регистровање стамбених заједница и чињеницу да ће се о њима, уколико станари не могу да се договоре, убудуће старати професионални управници. Такође, било је речи и о накнадама које ће сви власници станова и локала у стамбеним зградама морати убудуће да издвајају, за управнике, текуће и инвестиционо одржавање, и то је тема, која се наметнула због чињенице да ће примена новог закона изискивати и додатне издатке за домаћинства.

Мањи акценат, међутим, стављен је на остале ствари који се овим законом уређују, па су тако многи термини и активности обухваћени њиме остали непознати или нејасни грађанима који би са њима требало да буду упознати.

Пре свега, законом се дефинише стамбена политика, и то, као правац деловања у циљу унапређења услова становања, обезбеђивања доступног становања за грађане кроз стамбену подршку и очување и унапређење вредности и квалитета стамбеног фонда, који је усклађен са општим усмерењима економског и социјалног развоја у републици Србији.

Један од веома важних елемената, чија ће пуна примена захтевати доста времена и средстава, и надлежних органа, али и стамбених заједница, односи се на енергетску ефикасност објеката, са циљем да се испоштују рокови према којима је држава одредила да све зграде до 2021. године добију енергетски пасош.

-Енергетска санација зграде јесте извођење грађевинских и других радова на постојећој згради, као и поправка или замена уређаја, постројења, опреме и инсталација истог или мањег капацитета, којима се не утиче на стабилност и сигурност објекта, не мењају конструктивни елементи, не утиче на безбедност суседних објеката и саобраћаја, не утиче на заштиту од пожара и заштиту животне средине, али којима може да се мења спољни изглед уз потребне сагласности у циљу повећања енергетске ефикасности зграде, односно смањења потрошње свих врста енергије применом техничких мера и стандарда на постојећим елементима зграде, уређајима, постројењима и опреми – стоји у закону.

Права власника посебних и самосталних делова зграде

Власник посебног дела зграде, осим права прописаних законом којим се уређује право својине, има право и да:

-искључиво врши својинска овлашћења на свом посебном делу зграде, осим када је законом другачије предвиђено;

-изврши поправку или друге радове на заједничким деловима зграде која је неопходна ради отклањања опасности од проузроковања штете на посебном делу који му припада ако то благовремено не учини лице које је дужно да изврши поправку;

-свој посебан део зграде мења, односно адаптира у складу са законом, без задирања у посебне делове зграде других власника посебних делова, заједничке делове зграде, односно самосталне делове зграде, осим по добијеном овлашћењу за такве радње; -употребљава заједничке делове зграде у складу са њиховом наменом у мери у којој то одговара његовим потребама и потребама чланова његовог домаћинства, односно обављања делатности;

-покрене поступак пред надлежним основним судом за утврђивање ништавости одлуке скупштине стамбене зграде која је донета супротно овом закону и подзаконским актима, у року од 45 дана од сазнања за одлуку, а најкасније у року од шест месеци од дана доношења одлуке.

Поступак за утврђивање ништавости одлуке из става 1. тачка 5) овог члана води се према одредбама закона којим се уређује парнични поступак. Уколико на самосталном делу зграде није успостављено право заједничке недељиве својине власника посебних делова зграде, лице које има право својине на самосталном делу зграде има и права прописана у ставу 1. овог члана.

О свему што ће се радити и спроводити у једној згради, о начинима на који ће се трошити средства која се сливају на заједнички рачун, радовима који ће се изводити, одлучује скупштина стамбене заједнице, а њени чланови су сви власници посебних делова, укључујући и власнике пословног простора, уколико је он саставни део зграде. Уколико је власник пословног простора правно лице у раду скупштине учествује његов законски заступник или лице које он овласти, наведено је у закону. Уместо власника посебних делова, изузев за пет изузетно битних одлука прописаних овим законом, на седници скупштине може да учествује у раду и гласа и члан домаћинства који је пословно способан или лице које је закупац посебног дела. Закон предвиђа и њихово изузимање, ако је власник обавестио скупштину или управника да не дозвољава да уместо њега у раду учествује неко други.

-Власник посебног дела који је издао свој посебни део у закуп трећем лицу, а уговорио је да треће лице учествује у трошковима одржавања и управљања зградом, дужан је да у року од 30 дана од дана издавања посебног дела у закуп обавести управника зграде да ће закупац учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом – стоји у закону.

Скупштином председава лице које је изабрано за управника и које је обавезно да присуствује свакој седници скупштине, а седнице се морају одржавати најмање два пута годишње. Управник заказује седнице скупштине, али иницијативу за њено заказивање може поднети и сваки власник посебног дела. Ако управник не закаже седницу скупштине на захтев власника посебног дела у року од десет дана, власник посебног дела је може сам заказати, о чему обавезно обавештава управника.

Надлежност скупштине стамбене заједнице су бројне, а прва међу њима је избор и разрешење управника, односно о поверавању послова управљања зградом професионалном управнику. Такође, она доноси правила о међусобним односима власника посебних делова у стамбеној заједници.

-Скупштина стамбене заједнице доноси одлуку о узимању кредита, одређује висину месечног износа који плаћају власници посебних делова за потребе извршења послова из надлежности стамбене заједнице, и то на име трошкова одржавања, трошкова за рад органа стамбене заједнице и других трошкова, доноси програм одржавања заједничких делова зграде, доноси одлуку о организовању послова одржавања зграде, односно о поверавању послова одржавања заједничких делова зграде, као и предузимању радова на њима, затим доноси одлуку о одржавању земљишта за редовну употребу зграде, одлуку о физичко-техничком обезбеђењу зграде и ствари на земљишту које служи за редовну употребу зграде, о коришћењу заједничких делова зграде издавањем њихових делова трећим лицима или власницима посебних делова, о располагању заједничким деловима зграде, о начину коришћења земљишта које служи за редовну употребу зграде, унапређењу заједничких делова зграде, о осигурању, као и о постављању, односно уградњи ствари на заједничким деловима зграде и земљишту које служи за редовну употребу зграде и висини накнаде коју плаћају власници тих ствари – наведено је у Закону о становању и одржавању зграда.

Такође, скупштина усваја извештај о раду управника, односно професионалног управника, који посебно садржи приказ реализованих активности у односу на планиране, као и искоришћењу средстава за реализацију сваке од активности и доноси одлуку о висини накнаде за инвестиционо одржавање заједничких делова зграде и земљишта које служи за редовну употребу зграде. Закон прописује да скупштина одлучује на седници, али дозвољава могућност изјашњења путем писаних изјава ван седнице.

Обавезе власника посебних и самосталних делова зграде

Власник посебног дела, односно власник самосталног дела зграде, дужан је да:

-употребом, односно коришћењем свог посебног, односно самосталног дела не омета коришћење других делова зграде;

-свој посебан, односно самостални део зграде одржава у стању којим се не отежава, не онемогућава и не ремети уобичајена употреба осталих делова зграде;

-одржава заједнички део зграде који чини саставни део његовог посебног, односно самосталног дела зграде у границама могућности вршења овлашћења употребе тог дела;

-учествује у трошковима одржавања и употребе заједничких делова зграде и катастарске парцеле на којој се налази зграда, у мери и на начин одређен овим законом;

-трпи употребу заједничких делова зграде у складу са њиховом наменом од стране власника самосталних делова или лица која раде по њиховом налогу, односно пролажење трећих лица ради доласка до одређеног посебног, односно самосталног дела зграде;

-дозволи пролаз кроз свој посебан, односно самостални део зграде или његову употребу на други примерен начин ако је то нужно за поправку, односно одржавање другог дела зграде или испуњење друге законске обавезе.

Право да захтева испуњење обавеза од власника посебног дела зграде имају сваки власник посебног дела зграде, власник самосталног дела зграде и стамбена заједница, у складу са својим правом које произлази из обавезе власника посебног дела зграде. Власник посебног, односно самосталног дела зграде који је дужан да дозволи пролаз кроз свој посебан део зграде или његову употребу на други примерен начин у складу са тачком 6) став 1. овог члана има право да захтева да његов посебни, односно самостални део зграде буде враћен у стање у коме се налазио пре него што је дозволио пролаз или његову употребу, односно има право на накнаду штете која је причињена пролазом или употребом на посебном, односно самосталном делу зграде.

Када је реч о праву гласа, закон предвиђа да власник посебног дела има један глас у скупштини стамбене заједнице, а то значи да, уколико је неко власник више посебних делова зграде, то лице има гласова у скупштини онолико колико има посебних делова у власништву. Ово не важи када је реч о власништву над гаражом, гаражним местом или гаражним боксом, осим у случају да је то једини посебан део које једно лице поседује, и тада има право гласа, али само када се доносе одлуке које се тичу оног дела зграде у коме се налази гаража, гаражно место, односно гаражни бокс.

-Уколико је власник посебног дела недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно укупан број гласова у поступку одлучивања. Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима свог неодазивања – наведено је у закону.

Уредним позивом сматра се истицање обавештења о дану, часу и месту одржавања седнице скупштине са предложеним дневним редом на видљивом месту у простору који је заједнички део зграде и који је у свакодневној употреби власника посебних делова. Ово обавештење, стоји у закону, мора се истаћи најмање три дана пре дана одржавања скупштине, осим у хитним случајевима у којима се обавештење може истаћи и на дан одржавања скупштине.

Треба нагласити да кворум за одржавање и рад седнице скупштине стамбене заједнице чини обична већина укупног броја чланова са правом гласа, али се, у случају да седница због недостатка кворума није одржана, она са истим дневним редом заказује најкасније за 30 дана, и у том случају кворум може чинити и 1/3 укупног броја гласова. Треба додати да се одлуке доносе простом већином, осим у случајевима одлучивања о располагању заједничким деловима зграде, поверавању управљања професионалном управнику и кредитном задуживању стамбене заједнице, када скупштина стамбене заједнице одлучује већином коју чине 2/3 укупног броја гласова.

Законом је прописана и одговорност стамбене заједнице, пре свега за штету која проистекне услед неизвршења или неправилног извршења послова који су у њеној надлежности, али и када није могуће утврдити од ког посебног или самосталног дела зграде потиче штета, када са стамбеном заједницом, за штету одговарају солидарно и сви власници посебних, односно самосталних делова.

Због тога је веома важно да сви учесници у процесу, уз права, буду свесни свог дела одговорности за функционисање стамбене заједнице, а сви се слажу једном – да је за пуну примену новог закона неопходно пре свега међусобно разумевање и да свако одради део посла из своје надлежности, јер је то једини начин да се избегну проблеми и живот и вишепородичним стамбеним објектима учини пријатнијим и квалитетнијим.

Мима Шешлак

*Пројекат „Нови закон-нова дилема: комшија или професионалац?“ суфинансиран је из буџета општине Смедеревска Паланка, а ставови изнети у подржаном медијском пројекту нужно не изражавају ставове органа који је доделио средства*