ПРОФЕСИОНАЛНИ УПРАВНИК – ОДГОВОРНОСТ И ЦЕЛОДНЕВНО АНГАЖОВАЊЕ

Од око 400 зграда, колико их према неким проценама има на територији града Смедерева, до сада су у 360 регистроване стамбене заједнице, од чега је у око 100 изабран или постављен професионални управник. Сваки од њих у просеку је задужен за по петнаестак вишепородичних стамбених објеката, с обзиром на то да се од укупно девет управника са лиценцом, овим послом за сада бави само њих шесторо, који имају регистроване фирме за ту делатност.
-Многи су желели да стекну лиценцу, несвесни обавеза које ово звање носи. Посао професионалног управника захтева анагажовање 24 сата седам дана у недељи. Сем овог занимања, не знамо ни за једно у коме је неко доступан на овакав начин – уводи нас у причу Данијела Николић, једна од шест професионалних управника, колико их има у нашем граду.

Каже да су обавезе и управника, али и стамбене заједнице, новим законом боље дефинисане, што је, објашњава, важно за увођење реда и система у функционисање ове области.
– Ранији закони из времена самоуправних заједница нису давали права станарима, али ни обавезе, држава је преко тих самоуправних заједница имала и права и обавезе. Након тога је усвојен закон који је дао права станарима која су они уживали, без да имају некакве реалне обавезе. Сада је успостављена равнотежа између права и обавеза и уведене су новине које омогућавају лакшу примену. Неопходно је било донети овакав закон, јер сви ранији нису имали никакве правне механизме да људе натерају да активно учествују у раду стамбене заједнице и понашају се домаћински. Овај закон прописује да је зграда кућа свих људи који ту живе, а куће свих станара стамбених зграде су доведене у такво стање да неке од њих нису безбедне ни за живљење, ни за људе који пролазе поред њих – каже она.
Објашњава и основну сврху, а то је да сви власници посебних делова учествују и у одлучивању како ће се зграда одржавати, како ће изгледати пословање стамбене заједнице, а не да се дешава да незаинтересованост доведе до тога да објекти буду запуштени и небезбедни.
– Јесте највећа новина професионални управник који за новац ради све то што закон прописује. Ништа мање битна пормена је то што постоји могућност да власник стана или посебног дела који три пута не дође на заказани састанак, губи право гласа, односно да се његов посебни део не броји у кворуму. Ми имамо згарде, где смо, када смо почели да радимо, одлуке доносили са 5 до 6 људи, и те одлуке морају да спроводе сви. Раније то није било могуће, јер су раније, они који су гледали напред и желели бољитак, били опструисани од стране оних који једноставно нису били заинтересовани, нису навикли да плаћају, и да имају обавезе. Пракса је показала да тамо где смо почели да спроводимо одлуке на основу ове одредбе закона, људи све више долазе на састанке и учествују, што нама омогућава да наш посао радимо квалитетније, а тада људи виде битну разлику у функционисању, тако да је и то дефинитивно битна промена – објашњава Данијела Николић.

Рад професионалних управника није лак, слаже се Данијелин колега Дејан Илић. Каже да се на терену се сусреће са много непредвиђених ситуација и проблема, који су последица слабијег познавања закона свих учесника у његовом спровођењу.

-У примени, као и сваки нови закон, има доста непредвиђених ствари, али треба времена да се све искристалише, да се закон мало поправи и буде ефикаснији у примени. Проблеми делом произилазе из неразумевања обавеза власника станова са једне стране, али и управника из редова власника или професионалних управника са друге стране. Закон јасно и прецизно дефинише то шта су чије обавезе, и ту је доста ствари побољшано у односу на раније законе, где нису постојале санкције ни обавезе регистрације – каже Дејан Илић и додаје:
– Углавном је ситуација на терену таква да је тамо где су раније постојале скупштине станара, где су се власници станова организовали, разумевање на много вишем нивоу. Тамо где то није био случај, где није било активности одржавања и управљања, разумевање је лошије, то се сматра наметом , као додатне финансијске и обавезе у смислу закона. Постоје случајеви када је тешко објаснити шта нови закон подразумева. Постоје власници станова који су незадовољни, нарочито тамо где су постављени принудни управници. Ту смо имали доста проблема и око организовања и регистрације, на неким састанцима долазило је и до вербалних сукоба управника и власника станова.
Наводи да није увек лако превазићи те непријатне ситуације, и да у примени овог дела закона могу да се ослоне само на комуналну инспекцију.
-По закону ми имамо одређена права дефинисана из тих обавеза, у складу са тим и поступамо. Зависи да ли је од стране власника то прихваћено тако да је разумевање обострано. Постоји одредба у којој се наводи да се комуналној инспекцији пријављују станари, односно власници станова који не извршавају своје обавезе. Ту је сада празан простор, јер они пребацују одговорност на професионалне управнике, а ми немамо могућност да се обраћамо вишим институцијама, па се трудимо да у ходу решавамо те проблеме – објашњава овај професионални управник.
Осим непознавања прописа, основ неразумевања, објашњава Илић, лежи и у великим очекивањима стамбених заједница, у смислу да је дошао професионални управник и да он ће сада да реши све проблеме који су гомилани годинама уназад, а јасно је да је то „немогуће у овом моменту одрадити, треба времена да се све организује, усклади и дође на ниво да би стамбена заједница функционисала као целина“.
Још једна веома битна новина коју овај закон доноси, поред права и обавеза, је одговорност, и стамбене заједнице, али и оних који су се прихватили посла да њима управљају.
-Обавеза професионалног управника је да стамбену заједницу заступа у свим односима према трећим лицима, било физичким, било правним, а према посебним деловима да регулише међусобне односе, који код нас умеју да буду прилично нарушени, односно да свако, пошто дефинитивно има право на нормалан живот, спроводи закон до те мере да сви живе у нормалној и уређеној згради која поштује и закон и градске одлуке и све остале подзаконске акте. Обавезе стамбене заједнице као правног лица је да поштује закона као сва друга правна лица. У свакој стамбеној заједници постоји кривично и материјално одговорно лице, то је управник, било да је из редова станара или професионални, и не би смело да се догоди да било која стамбена заједница начини било који прекршај, а да се не зна ко је одговоран. То је битна новина – објашњава управница Данијела Николић.
Истиче да је једно од права власника посебних делова и то да у сваком моменту могу да се обрате управнику зграде због било ког проблема.
-Могу да нас зову због свега за шта мисле да им је угрожено нормално живљење, тј. за све оно за шта раније нису могли да нађу решење. То је, нпр. цурење воде код комшије, па се тај комшија не одазива на позив, или ту тренутно не живи нико, да онда адекватно реагујемо, због заједничких инсталација, буке у току ноћи, недомаћинског понашања у заједничким просторијама. То је наш посао, ми то евидентирамо и предамо надлежној институцији у Смедереву – наводи Данијела Николић.

Када је реч о надлежним институцијама, каже да су у почетку имали утисак да је њима примена новог закона најтежа и да се слабије сналазе. Позитивних помака има, важна је, каже, заједничка сарадња, јер је реч о општем интересу.
– Са регистратором у локалној самоуправи, који је најдиректније задужен за стамбене заједнице имамо коректан однос и наилазимо на разумевање. Има позитивних помака, а то је важно, јер уколико институције буду радиле свој посао, ми ћемо наш радити квалитетније, на обострано задовољство, станари ће бити задовољнији, лакше ће да плаћају обавезе, то је општи друштвени интерес.
Важно је знати да професионални управник, тамо где га је поставила локална самоуправа, има извесну аутономију, уз одобрење надлежних органа.
-Обавеза је да када преузмемо зграду региструјемо стамбену заједницу. Тада професионални управник утврђује трошковник, у зависности од старости и стања објекта и заједничких просторија, прослеђује га локалној самоуправи на одобравање. Мада постоје одлуком утврђени минимални износи накнада за текуће и инвестиционо одржавање, може да се донесе одлука да износ буде и већи и то одобрава град – објашњава Данијела Николић.
Објашњава и то да се на износе накнада за текуће и инвестиционо одржавање не наплаћује ПДВ, док, када је реч о накнади за професионалног управника, било принудног, или изабраног, ПДВ може да се обрачунава, уколико су предузећа преко којих се ангажују управници, у  систему ПДВ-а.
У једном се професионални управници слажу – за боље функционисање и примену закона потребна је сарадња свих – од власника посебних делова, преко управника, до свих надлежних институција. Такође, кажу да би од значаја била и боља информисаност власника станова, односно посебних делова, што би помогло бољем обостраном разумевању и остварењу циљева које је закон поставио.
-Битна је информисаност власника станова, односно посебних делова, и конкретна примена закона од стране свих надлежних институција, не само да се пребацује одговорност на професионалне управнике, већ да се укључе и инспекцијске службе, локална самоуправа, сви који су битни за примену тог закона – закључује професионални управник Дејан Илић.

Ј.В.

*Пројекат „Комшија или професионални управник?“ суфинансиран је из буџета града Смедерева, а ставови изнети у подржаном медијском пројекту нужно не изражавају ставове органа који је доделио средства*