ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA – PRINUDA ILI POTREBA?

Iako je od stupanja na snagu novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada prošlo gotovo dve godine, malo je lokalnih samouprava u Srbiji u kojima je on doživeo punu implementaciju, a tako je i u opštini Smederevska Palanka, gde je registrovana polovina od ukupnog broja stambenih zajednica. Zakonom je, uz uspostavljanje registra stambenih zajednica, između ostalog predviđeno i da sve zgrade dobiju svog upravnika. Najviše se odmaklo u poslovima registracije, koja je praktično prvi korak u primeni, ali ni taj posao nije sasvim završen. Razlog tome je neupućenost vlasnika stanova i poslovnog prostora u novine koje zakon donosi, ali ima i objektivnih okolnosti koje stvaraju određene poteškoće u ovom procesu. Tamo gde su ranije funkcionisale skupštine stanara problema gotovo da nije ni bilo, jer su građani već bili upoznati sa svojim pravima, ali i obavezama. Međutim, ima i onih zgrada u kojima niko nije brinuo o zajedničkim prostorijama, prostoru oko objekata, njihovom stanju, pa su se protokom vremena nagomilali problemi koji se za kratko vreme ne mogu rešiti.

Iz udruženja profesionalnih upravnika zgrada u vreme donošenja i stupanja na snagu novog zakona, isticali su da je jedan ključnih problema to što je za žitelje zgrada „privatna svojina nova, pošto su vlasnici stanova tek oko četvrt veka“ i da kod njih „nije sazrelo da su oni vlasnici stanova, ali i vlasnici zajedničkih delova zgrade, fasada, krova, stepeništa, podruma, dok za razliku od njih vlasnici kuća znaju da moraju da održavaju te delove“. Ranije je država brinula o svemu, pa i zgradama sa privatnim stanovima, ali je ta praksa ukinuta, a da u međuvremenu stanari nisu postali svesni tih promena.

 

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

Stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora.

Posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.

Stan je poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i po pravilu ima zaseban ulaz.

Poslovni prostor je deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za obavljanje delatnosti i ima zaseban ulaz.

_

To je, kažu zakonodavci, osnovna stvar koju treba promeniti. Da vlasnici stanova shvate da su oni, organizovani u stambenu zajednicu, vlasnici celog objekta koji ima posebne i zajedničke delove, te da se u skladu sa tim i ponašaju. To znači da su svi stanari u podjednakoj obavezi da učestvuju u održavanju zgrade, popravkama koje se tiču zajedničkih instalacija, fasada, a s obzirom na to da ima i dosta zgrada izgrađenih godinama i decenijama unazad, da se, u skladu sa politikom približavanja Evropskoj uniji, ova oblast uredi, i ne manje značajno, izvrše sanacije objekata, tako da oni postanu energetski efikasni.

Prvi član ovog zakona u tom smislu je jasan:
-Ovim zakonom uređuju se: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije, nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i druga pitanja od značaja za stambenu politiku.

Već drugim članom definisano je i načelo održivog razvoja stanovanja, koje je određeno kao javni interes.
-Unapređenje uslova stanovanja građana i očuvanje i unapređenje vrednosti stambenog fonda uz unapređenje energetske efikasnosti, smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu i racionalno korišćenje resursa, odnosno usklađivanje ekonomskog i socijalnog razvoja i zaštite životne sredine prilikom razvoja stambenog sektora. Održavanje i upravljanje u stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama koje su proglašene za kulturno dobro i zgradama u zaštićenim kulturno-istorijskim celinama, u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, odnosno u cilju obezbeđivanja sigurnosti zgrade i njene okoline.

Mnogo toga što je propisano novim zakonom zahteva izvesne izdatke, ali podrazumeva i upravljanje, kako bi se ova oblast poptuno uredila, a njenim funkcionisanjem izbegli problemi čije rešavanje do skoro ranijim zakonskim rešenjima nije bilo definisano.

-Upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom – stoji u zakonu.

 

 

STAMBENA ZAJEDNICA I NJEN STATUS

 

Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade.

Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela.

U javno-pravnim odnosima i postupcima u kojima je propisano da se vlasnik zgrade pojavljuje kao stranka, svojstvo stranke u tim postupcima ima stambena zajednica.

Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, vlasnici posebnih delova svake od tih celina mogu formirati stambenu zajednicu ulaza na koju se shodno primenjuju sve odredbe ovog zakona koje se odnose na stambenu zajednicu zgrade u celini.

U situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima.

U slučaju iz stava 5. ovog člana, saglasnost za nadziđivanje u ime stambene zajednice ulaza potpisuje upravnik stambene zajednice ulaza, a ugovor sa investitorom potpisuje lice koje za to ovlaste upravnici stambenih zajednica ulaza koji su dali saglasnost.

Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica.

Poslovno ime stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu obavezno sadrži označenje „stambena zajednica“ i adresu zgrade za koju je formirana. Poslovno ime može se registrovati i na jeziku nacionalne manjine tako što će se pored poslovnog imena na srpskom jeziku upisati i poslovno ime na jeziku nacionalne manjine.

Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.

_

U organizaciji stamebnih zajednica, predviđene su tri mogućnosti – da zgradom upravlja „komšija“ koji živi u zgardi, da, ukoliko se stanari ne odluče za nekoga iz sopstvene stambene zajednice, mogu da izaberu profesionalnog licenciranog upravnika, čije će angažovanje morati da plate, i kao krajnja mogućnost, ako se ni to ne dogodi, da lokalna samouprava postavi prinudnog upravnika, koga će, takođe, stanari plaćati.

Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada propisana kazna u iznosu od 50.000 do 2.000.000 dinara za stambenu zajednicu koja ne izvrši upis u registar stambenih zajednica, odnosno ne registruje upravnika stambene zajednice. U skladu sa politikom na nivou Srbije, lokalne nadležne inspekcije su do sada delovale preventivno. Ni u Smederevu, kažu u Gradskoj upravi, nije bilo prekršaja po navedenom zakonu, tako da komunalni inspektori nisu imali osnova za pisanje prekršajnih prijava.

Zakonom je, takođe, predviđeno da sve stambene zajednice registracijom postanu pravna lica, upisana u Agenciju za privredne registre.
Osnovni ciljevi novog zakona su sprečavanje i otklanjanje opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu, imovinu veće vrednosti, odnosno obezbeđivanje sigurnosti zgrade i njene okoline, ali i stanara koji čine stambenu zajednicu. Zbog toga je ovaj zakon praktično objedinio tri akta – Zakon o stanovanju, Zakon o stambenom održavanju i Zakon o socijalnom stanovanju. Prate ga i brojni podzakonski akti koji preciznije uređuju specifične oblasti obuhvaćene njime. Među njima su brojni pravilnici, poput onog o sadržini registra, vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg investicionog održavanja zgrada, sadržini i načinu vođenja evidencije postupaka iseljenja i preseljenja, o uslovima koje treba da zadovolji objekat za odgovarajući smeštaj, o kriterijumima za utvrđivanje minimalnog iznosa za investiciono održavanje, kao i pravilnik o energetskoj efikasnosti zgrada.

Mima Šešlak

*Projekat „Novi zakon-nova dilema: komšija ili profesionalac?“ sufinansiran je iz budžeta opštine Smederevska Palanka, a stavovi izneti u podržanom medijskom projektu nužno ne izražavaju stavove organa koji je dodelio sredstva*

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *