BOLJE RAZUMEVANJE – EFIKASNIJA PRIMENA

Kada je svojevremeno donošen novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, u javnosti se dosta govorilo o novinama koje će on doneti u primeni, i tome šta će one značiti za vlasnike stanova, ali i poslovnih prostora, u višeporodičnim stambenim objektima. Akcenat je, uglavnom stavljen na registrovanje stambenih zajednica i činjenicu da će se o njima, ukoliko stanari ne mogu da se dogovore, ubuduće starati profesionalni upravnici. Takođe, bilo je reči i o naknadama koje će svi vlasnici stanova i lokala u stambenim zgradama morati ubuduće da izdvajaju, za upravnike, tekuće i investiciono održavanje, i to je tema, koja se nametnula zbog činjenice da će primena novog zakona iziskivati i dodatne izdatke za domaćinstva.

Manji akcenat, međutim, stavljen je na ostale stvari koji se ovim zakonom uređuju, pa su tako mnogi termini i aktivnosti obuhvaćeni njime ostali nepoznati ili nejasni građanima koji bi sa njima trebalo da budu upoznati.

Pre svega, zakonom se definiše stambena politika, i to, kao pravac delovanja u cilju unapređenja uslova stanovanja, obezbeđivanja dostupnog stanovanja za građane kroz stambenu podršku i očuvanje i unapređenje vrednosti i kvaliteta stambenog fonda, koji je usklađen sa opštim usmerenjima ekonomskog i socijalnog razvoja u republici Srbiji.

Jedan od veoma važnih elemenata, čija će puna primena zahtevati dosta vremena i sredstava, i nadležnih organa, ali i stambenih zajednica, odnosi se na energetsku efikasnost objekata, sa ciljem da se ispoštuju rokovi prema kojima je država odredila da sve zgrade do 2021. godine dobiju energetski pasoš.

-Energetska sanacija zgrade jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećoj zgradi, kao i popravka ili zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog ili manjeg kapaciteta, kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne utiče na bezbednost susednih objekata i saobraćaja, ne utiče na zaštitu od požara i zaštitu životne sredine, ali kojima može da se menja spoljni izgled uz potrebne saglasnosti u cilju povećanja energetske efikasnosti zgrade, odnosno smanjenja potrošnje svih vrsta energije primenom tehničkih mera i standarda na postojećim elementima zgrade, uređajima, postrojenjima i opremi – stoji u zakonu.

 

Prava vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Vlasnik posebnog dela zgrade, osim prava propisanih zakonom kojim se uređuje pravo svojine, ima pravo i da:

-isključivo vrši svojinska ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade, osim kada je zakonom drugačije predviđeno;

-izvrši popravku ili druge radove na zajedničkim delovima zgrade koja je neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku;

-svoj poseban deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom, bez zadiranja u posebne delove zgrade drugih vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade, osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje; -upotrebljava zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom u meri u kojoj to odgovara njegovim potrebama i potrebama članova njegovog domaćinstva, odnosno obavljanja delatnosti;

-pokrene postupak pred nadležnim osnovnim sudom za utvrđivanje ništavosti odluke skupštine stambene zgrade koja je doneta suprotno ovom zakonu i podzakonskim aktima, u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke.

Postupak za utvrđivanje ništavosti odluke iz stava 1. tačka 5) ovog člana vodi se prema odredbama zakona kojim se uređuje parnični postupak. Ukoliko na samostalnom delu zgrade nije uspostavljeno pravo zajedničke nedeljive svojine vlasnika posebnih delova zgrade, lice koje ima pravo svojine na samostalnom delu zgrade ima i prava propisana u stavu 1. ovog člana.

_

O svemu što će se raditi i sprovoditi u jednoj zgradi, o načinima na koji će se trošiti sredstva koja se slivaju na zajednički račun, radovima koji će se izvoditi, odlučuje skupština stambene zajednice, a njeni članovi su svi vlasnici posebnih delova, uključujući i vlasnike poslovnog prostora, ukoliko je on sastavni deo zgrade.  Ukoliko je vlasnik poslovnog prostora pravno lice u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti, navedeno je u zakonu. Umesto vlasnika posebnih delova, izuzev za pet izuzetno bitnih odluka propisanih ovim zakonom, na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa i član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela. Zakon predviđa i njihovo izuzimanje, ako je vlasnik obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega u radu učestvuje neko drugi.

-Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom – stoji u zakonu.

Skupštinom predsedava lice koje je izabrano za upravnika i koje je obavezno da prisustvuje svakoj sednici skupštine, a sednice se moraju održavati najmanje dva puta godišnje. Upravnik zakazuje sednice skupštine, ali inicijativu za njeno zakazivanje može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Nadležnost skupštine stambene zajednice su brojne, a prva među njima je izbor i razrešenje upravnika, odnosno o poveravanju poslova upravljanja zgradom profesionalnom upravniku. Takođe, ona donosi pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajednici.

-Skupština stambene zajednice donosi odluku o uzimanju kredita, određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova, donosi program održavanja zajedničkih delova zgrade, donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade, kao i preduzimanju radova na njima, zatim donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade, odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova, o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, unapređenju zajedničkih delova zgrade, o osiguranju, kao i o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari – navedeno je u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada.

Takođe, skupština usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti i donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Zakon propisuje da skupština odlučuje na sednici, ali dozvoljava mogućnost izjašnjenja putem pisanih izjava van sednice.

 

Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan je da:

-upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog, odnosno samostalnog dela ne ometa korišćenje drugih delova zgrade;

-svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava, ne onemogućava i ne remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;

-održava zajednički deo zgrade koji čini sastavni deo njegovog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade u granicama mogućnosti vršenja ovlašćenja upotrebe tog dela;

-učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;

-trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom od strane vlasnika samostalnih delova ili lica koja rade po njihovom nalogu, odnosno prolaženje trećih lica radi dolaska do određenog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade;

-dozvoli prolaz kroz svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze.

Pravo da zahteva ispunjenje obaveza od vlasnika posebnog dela zgrade imaju svaki vlasnik posebnog dela zgrade, vlasnik samostalnog dela zgrade i stambena zajednica, u skladu sa svojim pravom koje proizlazi iz obaveze vlasnika posebnog dela zgrade.   Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade koji je dužan da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način u skladu sa tačkom 6) stav 1. ovog člana ima pravo da zahteva da njegov posebni, odnosno samostalni deo zgrade bude vraćen u stanje u kome se nalazio pre nego što je dozvolio prolaz ili njegovu upotrebu, odnosno ima pravo na naknadu štete koja je pričinjena prolazom ili upotrebom na posebnom, odnosno samostalnom delu zgrade.

_

Kada je reč o pravu glasa, zakon predviđa da vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice, a to znači da, ukoliko je neko vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima glasova u skupštini onoliko koliko ima posebnih delova u vlasništvu. Ovo ne važi kada je reč o vlasništvu nad garažom, garažnim mestom ili garažnim boksom, osim u slučaju da je to jedini poseban deo koje jedno lice poseduje, i tada ima pravo glasa, ali samo kada se donose odluke koje se tiču onog dela zgrade u kome se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks.

-Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja – navedeno je u zakonu.

Urednim pozivom smatra se isticanje obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova. Ovo obaveštenje, stoji u zakonu, mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Treba naglasiti da kvorum za održavanje i rad sednice skupštine stambene zajednice čini obična većina ukupnog broja članova sa pravom glasa, ali se, u slučaju da sednica zbog nedostatka kvoruma nije održana, ona sa istim dnevnim redom zakazuje najkasnije za 30 dana, i u tom slučaju kvorum može činiti i 1/3 ukupnog broja glasova. Treba dodati da se odluke donose prostom većinom, osim u slučajevima odlučivanja o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice, kada skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Zakonom je propisana i odgovornost stambene zajednice, pre svega za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti, ali i kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta, kada sa stambenom zajednicom, za štetu odgovaraju solidarno i svi vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova.

Zbog toga je veoma važno da svi učesnici u procesu, uz prava, budu svesni svog dela odgovornosti za funkcionisanje stambene zajednice, a svi se slažu jednom – da je za punu primenu novog zakona neophodno pre svega međusobno razumevanje i da svako odradi deo posla iz svoje nadležnosti, jer je to jedini način da se izbegnu problemi i život i višeporodičnim stambenim objektima učini prijatnijim i kvalitetnijim.

Mima Šešlak

 

*Projekat „Novi zakon-nova dilema: komšija ili profesionalac?“ sufinansiran je iz budžeta opštine Smederevska Palanka, a stavovi izneti u podržanom medijskom projektu nužno ne izražavaju stavove organa koji je dodelio sredstva*

 

 

 

 

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *