PROFESIONALNI UPRAVNIK – ODGOVORNOST I CELODNEVNO ANGAŽOVANJE

Od oko 400 zgrada, koliko ih prema nekim procenama ima na teritoriji grada Smedereva, do sada su u 360 registrovane stambene zajednice, od čega je u oko 100 izabran ili postavljen profesionalni upravnik. Svaki od njih u proseku je zadužen za po petnaestak višeporodičnih stambenih objekata, s obzirom na to da se od ukupno devet upravnika sa licencom, ovim poslom za sada bavi samo njih šestoro, koji imaju registrovane firme za tu delatnost.
-Mnogi su želeli da steknu licencu, nesvesni obaveza koje ovo zvanje nosi. Posao profesionalnog upravnika zahteva anagažovanje 24 sata sedam dana u nedelji. Sem ovog zanimanja, ne znamo ni za jedno u kome je neko dostupan na ovakav način – uvodi nas u priču Danijela Nikolić, jedna od šest profesionalnih upravnika, koliko ih ima u našem gradu.

 

UPRAVLJANJE ZGRADOM jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom.

_

Kaže da su obaveze i upravnika, ali i stambene zajednice, novim zakonom bolje definisane, što je, objašnjava, važno za uvođenje reda i sistema u funkcionisanje ove oblasti.
– Raniji zakoni iz vremena samoupravnih zajednica nisu davali prava stanarima, ali ni obaveze, država je preko tih samoupravnih zajednica imala i prava i obaveze. Nakon toga je usvojen zakon koji je dao prava stanarima koja su oni uživali, bez da imaju nekakve realne obaveze. Sada je uspostavljena ravnoteža između prava i obaveza i uvedene su novine koje omogućavaju lakšu primenu. Neophodno je bilo doneti ovakav zakon, jer svi raniji nisu imali nikakve pravne mehanizme da ljude nateraju da aktivno učestvuju u radu stambene zajednice i ponašaju se domaćinski. Ovaj zakon propisuje da je zgrada kuća svih ljudi koji tu žive, a kuće svih stanara stambenih zgrade su dovedene u takvo stanje da neke od njih nisu bezbedne ni za življenje, ni za ljude koji prolaze pored njih – kaže ona.
Objašnjava i osnovnu svrhu, a to je da svi vlasnici posebnih delova učestvuju i u odlučivanju kako će se zgrada održavati, kako će izgledati poslovanje stambene zajednice, a ne da se dešava da nezainteresovanost dovede do toga da objekti budu zapušteni i nebezbedni.
– Jeste najveća novina profesionalni upravnik koji za novac radi sve to što zakon propisuje. Ništa manje bitna pormena je to što postoji mogućnost da vlasnik stana ili posebnog dela koji tri puta ne dođe na zakazani sastanak, gubi pravo glasa, odnosno da se njegov posebni deo ne broji u kvorumu. Mi imamo zgarde, gde smo, kada smo počeli da radimo, odluke donosili sa 5 do 6 ljudi, i te odluke moraju da sprovode svi. Ranije to nije bilo moguće, jer su ranije, oni koji su gledali napred i želeli boljitak, bili opstruisani od strane onih koji jednostavno nisu bili zainteresovani, nisu navikli da plaćaju, i da imaju obaveze. Praksa je pokazala da tamo gde smo počeli da sprovodimo odluke na osnovu ove odredbe zakona, ljudi sve više dolaze na sastanke i učestvuju, što nama omogućava da naš posao radimo kvalitetnije, a tada ljudi vide bitnu razliku u funkcionisanju, tako da je i to definitivno bitna promena – objašnjava Danijela Nikolić.

Dejan Ilić, profesionalni upravnik

Rad profesionalnih upravnika nije lak, slaže se Danijelin kolega Dejan Ilić. Kaže da se na terenu se susreće sa mnogo nepredviđenih situacija i problema, koji su posledica slabijeg poznavanja zakona svih učesnika u njegovom sprovođenju.

-U primeni, kao i svaki novi zakon, ima dosta nepredviđenih stvari, ali treba vremena da se sve iskristališe, da se zakon malo popravi i bude efikasniji u primeni. Problemi delom proizilaze iz nerazumevanja obaveza vlasnika stanova sa jedne strane, ali i upravnika iz redova vlasnika ili profesionalnih upravnika sa druge strane. Zakon jasno i precizno definiše to šta su čije obaveze, i tu je dosta stvari poboljšano u odnosu na ranije zakone, gde nisu postojale sankcije ni obaveze registracije – kaže Dejan Ilić i dodaje:
– Uglavnom je situacija na terenu takva da je tamo gde su ranije postojale skupštine stanara, gde su se vlasnici stanova organizovali, razumevanje na mnogo višem nivou. Tamo gde to nije bio slučaj, gde nije bilo aktivnosti održavanja i upravljanja, razumevanje je lošije, to se smatra nametom , kao dodatne finansijske i obaveze u smislu zakona. Postoje slučajevi kada je teško objasniti šta novi zakon podrazumeva. Postoje vlasnici stanova koji su nezadovoljni, naročito tamo gde su postavljeni prinudni upravnici. Tu smo imali dosta problema i oko organizovanja i registracije, na nekim sastancima dolazilo je i do verbalnih sukoba upravnika i vlasnika stanova.
Navodi da nije uvek lako prevazići te neprijatne situacije, i da u primeni ovog dela zakona mogu da se oslone samo na komunalnu inspekciju.
-Po zakonu mi imamo određena prava definisana iz tih obaveza, u skladu sa tim i postupamo. Zavisi da li je od strane vlasnika to prihvaćeno tako da je razumevanje obostrano. Postoji odredba u kojoj se navodi da se komunalnoj inspekciji prijavljuju stanari, odnosno vlasnici stanova koji ne izvršavaju svoje obaveze. Tu je sada prazan prostor, jer oni prebacuju odgovornost na profesionalne upravnike, a mi nemamo mogućnost da se obraćamo višim institucijama, pa se trudimo da u hodu rešavamo te probleme – objašnjava ovaj profesionalni upravnik.
Osim nepoznavanja propisa, osnov nerazumevanja, objašnjava Ilić, leži i u velikim očekivanjima stambenih zajednica, u smislu da je došao profesionalni upravnik i da on će sada da reši sve probleme koji su gomilani godinama unazad, a jasno je da je to „nemoguće u ovom momentu odraditi, treba vremena da se sve organizuje, uskladi i dođe na nivo da bi stambena zajednica funkcionisala kao celina“.
Još jedna veoma bitna novina koju ovaj zakon donosi, pored prava i obaveza, je odgovornost, i stambene zajednice, ali i onih koji su se prihvatili posla da njima upravljaju.
-Obaveza profesionalnog upravnika je da stambenu zajednicu zastupa u svim odnosima prema trećim licima, bilo fizičkim, bilo pravnim, a prema posebnim delovima da reguliše međusobne odnose, koji kod nas umeju da budu prilično narušeni, odnosno da svako, pošto definitivno ima pravo na normalan život, sprovodi zakon do te mere da svi žive u normalnoj i uređenoj zgradi koja poštuje i zakon i gradske odluke i sve ostale podzakonske akte. Obaveze stambene zajednice kao pravnog lica je da poštuje zakona kao sva druga pravna lica. U svakoj stambenoj zajednici postoji krivično i materijalno odgovorno lice, to je upravnik, bilo da je iz redova stanara ili profesionalni, i ne bi smelo da se dogodi da bilo koja stambena zajednica načini bilo koji prekršaj, a da se ne zna ko je odgovoran. To je bitna novina – objašnjava upravnica Danijela Nikolić.
Ističe da je jedno od prava vlasnika posebnih delova i to da u svakom momentu mogu da se obrate upravniku zgrade zbog bilo kog problema.
-Mogu da nas zovu zbog svega za šta misle da im je ugroženo normalno življenje, tj. za sve ono za šta ranije nisu mogli da nađu rešenje. To je, npr. curenje vode kod komšije, pa se taj komšija ne odaziva na poziv, ili tu trenutno ne živi niko, da onda adekvatno reagujemo, zbog zajedničkih instalacija, buke u toku noći, nedomaćinskog ponašanja u zajedničkim prostorijama. To je naš posao, mi to evidentiramo i predamo nadležnoj instituciji u Smederevu – navodi Danijela Nikolić.

 

TEKUĆE I INVESTICIONO ODRŽAVANJE OBAVEZA ZA SVE

 

Svi građani koji žive u zgradama treba da znaju da su naknade za tekuće i investiciono održavanje obavezne i u onim stambenim zajednicama kojima upravlja lice izabrano iz redova vlasnika posebnih delova.

-Konkretno, ima zgrada gde se još ništa ne naplaćuje, pa ljudi misle da te naknade treba da plaćaju samo tamo gde ima profesionalnih upravnika. Da ne bismo došli u situaciju da su ljudi koji su gledali napred, bili samosvensi i izabrali profesionalnog upravnika u lošijoj poziciji u odnosu na one koji ne poštuju zakon, potrebno je da nadležne službe, odnosno komunalna inspekcija, reaguju, kako bi se zakon sprovodio svuda, i tamo gde su profesionalni upravnici, ali i tamo gde su na to mesto izabrane „komšije“ – ističe Danijela Nikolić.

_

Kada je reč o nadležnim institucijama, kaže da su u početku imali utisak da je njima primena novog zakona najteža i da se slabije snalaze. Pozitivnih pomaka ima, važna je, kaže, zajednička saradnja, jer je reč o opštem interesu.
– Sa registratorom u lokalnoj samoupravi, koji je najdirektnije zadužen za stambene zajednice imamo korektan odnos i nailazimo na razumevanje. Ima pozitivnih pomaka, a to je važno, jer ukoliko institucije budu radile svoj posao, mi ćemo naš raditi kvalitetnije, na obostrano zadovoljstvo, stanari će biti zadovoljniji, lakše će da plaćaju obaveze, to je opšti društveni interes.
Važno je znati da profesionalni upravnik, tamo gde ga je postavila lokalna samouprava, ima izvesnu autonomiju, uz odobrenje nadležnih organa.
-Obaveza je da kada preuzmemo zgradu registrujemo stambenu zajednicu. Tada profesionalni upravnik utvrđuje troškovnik, u zavisnosti od starosti i stanja objekta i zajedničkih prostorija, prosleđuje ga lokalnoj samoupravi na odobravanje. Mada postoje odlukom utvrđeni minimalni iznosi naknada za tekuće i investiciono održavanje, može da se donese odluka da iznos bude i veći i to odobrava grad – objašnjava Danijela Nikolić.
Objašnjava i to da se na iznose naknada za tekuće i investiciono održavanje ne naplaćuje PDV, dok, kada je reč o naknadi za profesionalnog upravnika, bilo prinudnog, ili izabranog, PDV može da se obračunava, ukoliko su preduzeća preko kojih se angažuju upravnici, u  sistemu PDV-a.
U jednom se profesionalni upravnici slažu – za bolje funkcionisanje i primenu zakona potrebna je saradnja svih – od vlasnika posebnih delova, preko upravnika, do svih nadležnih institucija. Takođe, kažu da bi od značaja bila i bolja informisanost vlasnika stanova, odnosno posebnih delova, što bi pomoglo boljem obostranom razumevanju i ostvarenju ciljeva koje je zakon postavio.
-Bitna je informisanost vlasnika stanova, odnosno posebnih delova, i konkretna primena zakona od strane svih nadležnih institucija, ne samo da se prebacuje odgovornost na profesionalne upravnike, već da se uključe i inspekcijske službe, lokalna samouprava, svi koji su bitni za primenu tog zakona – zaključuje profesionalni upravnik Dejan Ilić.

J.V.

*Projekat „Komšija ili profesionalni upravnik?“ sufinansiran je iz budžeta grada Smedereva, a stavovi izneti u podržanom medijskom projektu nužno ne izražavaju stavove organa koji je dodelio sredstva*

2 thoughts on “PROFESIONALNI UPRAVNIK – ODGOVORNOST I CELODNEVNO ANGAŽOVANJE

  • 16. februara 2019. at 23:19
    Permalink

    Nisam iz Smedereva, ali u Novom Sadu treba otvoriti 8 očiju da se odabere. Kod nas „vlada“ upravnik iz HomeUnity agencije. Zgrada nesložna, pa se odlično ugnezde takvi lešinari koji čerupaju stanare. Čovek je retka ptica, jedva se da videti u zgradi. Na telefon se ne javlja nikada, ali kada je naplata retovno klepi preko računa. Povremeno voli da iznenadi sa zajedničkom strujom ko da nam zgrada svetli ko Ajfelov toranj ili da rokne vodu ko da u zgradi žive slonovi. Kada ga nalovite lasom, za struju, vodu ili za odluke za koje vas niko nije pitao kaze proveriće, smanjiće i to se naravno nikada ne desi. Tako da naravučenije za sve, komšije budite složni. Nemojte da vam nekakve agencije rukovode u sopstvenoj kući…

    Reply
  • 13. decembra 2018. at 13:50
    Permalink

    Ljudi nemaju sta da jedu vi trazite neke takse na osnovu ovih „organizatora“! Pa nije vam ovo trgovinska prodaja!😡

    Reply

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *